Η «διπλή φούσκα» σκάει: Συναγερμός Harry Dent για ιστορικό κραχ στην αγορά κατοικίας
Έντονη ανησυχία προκαλεί στις αγορές η νέα προειδοποίηση του γνωστού οικονομολόγου Harry Dent για μια νέα κρίση αντίστοιχη με εκείνη του 2008…
Ο γνωστός αναλυτής εκτιμά ότι ένα μεγάλο κραχ θα μπορούσε να ανατρέψει τις σημερινές ισορροπίες, με τις επιπτώσεις να διαρκέσουν για πολλά χρόνια.
Ειδικότερα, όπως επισημαίνει ο Harry Dent, η πρώτη φούσκα στην αγορά κατοικίας άρχισε να δείχνει σημάδια επιβράδυνσης από τις αρχές του 2006 και μετά, σχεδόν δύο χρόνια πριν η οικονομία αρχίσει να επιβραδύνεται εμφανώς, γύρω στις αρχές του 2008, και πριν οι μετοχές φτάσουν στα υψηλά τους, τον Οκτώβριο του 2007.
Η αγορά κατοικίας κορυφώνεται επίσης φυσιολογικά γύρω στην ηλικία των 42 ετών, δηλαδή τέσσερα χρόνια πριν από τη μέση κορύφωση των καταναλωτικών δαπανών, που παρατηρείται στην ηλικία των 46 ετών.
Κατά τη διάρκεια της φούσκας της δεκαετίας του 1920 («Roaring Twenties»), η αγορά κατοικίας κορυφώθηκε στα τέλη του 1925 και οι μετοχές στα τέλη του 1929, ακριβώς τέσσερα χρόνια αργότερα, όπως θα προέβλεπαν τα δημογραφικά δεδομένα.
Όμως, η σημερινή οικονομία είναι πολύ διαφορετική από εκείνη των τελών της δεκαετίας του 1920 ή ακόμη και από την οικονομία των αρχών της δεκαετίας του 2000, που οδηγούσε στη φυσιολογική κορύφωση του 2007.
Πρώτον, από την κορύφωση του πληθωρισμού το 1980 και μετά, τα επιτόκια υποχώρησαν ταχύτερα από υψηλά επίπεδα, καθώς η μεγαλύτερη από το συνηθισμένο γενιά των Baby Boomers εισερχόταν στην αγορά εργασίας.
Και πλέον, το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της οικονομίας από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 είναι η τεχνητή τόνωση.
Στην πραγματικότητα, η δεκαετία του 1920 ήταν «εκρηκτική» με φυσικό τρόπο.
Δεν υπήρξε ουσιαστική τεχνητή στήριξη κατά τη διάρκεια της άνθησης εκείνης της δεκαετίας· αυτή ήρθε μόνο μετά το κραχ, μέσω των μεγάλων έργων υποδομής από το 1934 και μετά.
Εκείνη ήταν μια πραγματικά φυσική φούσκα, σημειώνει ο οικονομολόγος.
Ο ξεκάθαρος στόχος
Ο ξεκάθαρος στόχος από τις αρχές του 2008, όταν ξεκίνησε η τελευταία μεγάλη ύφεση μετά τη κορύφωση των δαπανών της γενιάς των Baby Boomers, σύμφωνα με το μοντέλο του Harry Dent «Κύμα Δαπανών» (Spending Wave) με υστέρηση στα 46 έτη, ήταν να κατακλυστούν οι χρηματοπιστωτικές αγορές με χρήμα, ώστε να δημιουργηθεί πρόσθετη ρευστότητα για όλα τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία και να διατηρηθούν τα επιτόκια τεχνηέντως χαμηλά.
Αυτό ευνοεί τις μετοχές λόγω των χαμηλότερων επιτοκίων και της αυξημένης ρευστότητας, αλλά έχει ακόμη μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας, καθώς τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων και η άφθονη διαθεσιμότητα κεφαλαίων προς δανεισμό μειώνουν σημαντικά τις μηνιαίες δόσεις.
Οι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν μεγαλύτερα σπίτια με το ίδιο εισόδημα, ενώ οι τράπεζες διαθέτουν πολύ περισσότερα κεφάλαια για χορήγηση δανείων.
Έτσι, η πρωτοφανής νομισματική και δημοσιονομική τόνωση από το 2008 και μετά δημιούργησε ένα εξαιρετικά ευνοϊκό περιβάλλον για τις πωλήσεις κατοικιών και την άνοδο των τιμών, ξεκινώντας από τα μέσα του 2012.
Αυτό οδήγησε στη μεγαλύτερη και μακροβιότερη άνοδο της αγοράς κατοικίας που έχει καταγραφεί ποτέ, ξεπερνώντας κατά πολύ την περίοδο 2002–2006.
Και, για πρώτη φορά, δημιούργησε μια δεύτερη μεγάλη φούσκα αμέσως μετά την πρώτη.
Ποτέ άλλοτε δεν είχαμε δει δύο διαδοχικές φούσκες στην αγορά κατοικίας!
Το μόνο που απομένει τώρα είναι να εμφανιστούν οι παράγοντες που θα προκαλέσουν το αναπόφευκτο σπάσιμο αυτής της τόσο προφανούς φούσκας.
Σήμερα, πέρα από το γεγονός ότι οι αποτιμήσεις των κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, βλέπουμε επίσης ότι οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών υπερβαίνουν τον αριθμό των νέων νοικοκυριών που δημιουργούνται — τον πιο προφανή και θεμελιώδη παράγοντα που οδηγεί τις πωλήσεις κατοικιών.
Το ίδιο ακριβώς είχε συμβεί και πριν από το σκάσιμο της πρώτης φούσκας στην αγορά κατοικίας, κατά την περίοδο 2006–2012.
Και τότε οι ολοκληρώσεις κατοικιών ξεπερνούσαν τον σχηματισμό νέων νοικοκυριών.
Αυτό αποτελεί ακόμη ένα «τούβλο στον τοίχο» που προμηνύει προβλήματα για την αγορά κατοικίας.
Όπως σημειώνει ο Harry Dent, «αναμένω ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα συνεχίσουν να μειώνονται περισσότερο από ό,τι οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών, γεγονός που θα οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων να αρχίσουν και πάλι να εξασθενούν.
Και αυτή η φούσκα είναι βέβαιο ότι θα καταρρεύσει πιο βίαια από την προηγούμενη, καθώς η καθαρή ζήτηση κατοικίας —προσαρμοσμένη για τους θανάτους και τους αναγκαστικούς πωλητές— κατευθύνεται προς τα χαμηλότερα επίπεδα όλων των εποχών και αναμένεται να παραμείνει έτσι έως περίπου το 2040.
Ένα από τα αγαπημένα μου ρητά τα τελευταία είκοσι χρόνια είναι: Η αγορά κατοικίας δεν θα είναι ποτέ ξανά η ίδια!».
www.bankingnews.gr
Ο γνωστός αναλυτής εκτιμά ότι ένα μεγάλο κραχ θα μπορούσε να ανατρέψει τις σημερινές ισορροπίες, με τις επιπτώσεις να διαρκέσουν για πολλά χρόνια.
Ειδικότερα, όπως επισημαίνει ο Harry Dent, η πρώτη φούσκα στην αγορά κατοικίας άρχισε να δείχνει σημάδια επιβράδυνσης από τις αρχές του 2006 και μετά, σχεδόν δύο χρόνια πριν η οικονομία αρχίσει να επιβραδύνεται εμφανώς, γύρω στις αρχές του 2008, και πριν οι μετοχές φτάσουν στα υψηλά τους, τον Οκτώβριο του 2007.
Η αγορά κατοικίας κορυφώνεται επίσης φυσιολογικά γύρω στην ηλικία των 42 ετών, δηλαδή τέσσερα χρόνια πριν από τη μέση κορύφωση των καταναλωτικών δαπανών, που παρατηρείται στην ηλικία των 46 ετών.
Κατά τη διάρκεια της φούσκας της δεκαετίας του 1920 («Roaring Twenties»), η αγορά κατοικίας κορυφώθηκε στα τέλη του 1925 και οι μετοχές στα τέλη του 1929, ακριβώς τέσσερα χρόνια αργότερα, όπως θα προέβλεπαν τα δημογραφικά δεδομένα.
Όμως, η σημερινή οικονομία είναι πολύ διαφορετική από εκείνη των τελών της δεκαετίας του 1920 ή ακόμη και από την οικονομία των αρχών της δεκαετίας του 2000, που οδηγούσε στη φυσιολογική κορύφωση του 2007.
Πρώτον, από την κορύφωση του πληθωρισμού το 1980 και μετά, τα επιτόκια υποχώρησαν ταχύτερα από υψηλά επίπεδα, καθώς η μεγαλύτερη από το συνηθισμένο γενιά των Baby Boomers εισερχόταν στην αγορά εργασίας.
Και πλέον, το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της οικονομίας από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 είναι η τεχνητή τόνωση.
Στην πραγματικότητα, η δεκαετία του 1920 ήταν «εκρηκτική» με φυσικό τρόπο.
Δεν υπήρξε ουσιαστική τεχνητή στήριξη κατά τη διάρκεια της άνθησης εκείνης της δεκαετίας· αυτή ήρθε μόνο μετά το κραχ, μέσω των μεγάλων έργων υποδομής από το 1934 και μετά.
Εκείνη ήταν μια πραγματικά φυσική φούσκα, σημειώνει ο οικονομολόγος.
Ο ξεκάθαρος στόχος
Ο ξεκάθαρος στόχος από τις αρχές του 2008, όταν ξεκίνησε η τελευταία μεγάλη ύφεση μετά τη κορύφωση των δαπανών της γενιάς των Baby Boomers, σύμφωνα με το μοντέλο του Harry Dent «Κύμα Δαπανών» (Spending Wave) με υστέρηση στα 46 έτη, ήταν να κατακλυστούν οι χρηματοπιστωτικές αγορές με χρήμα, ώστε να δημιουργηθεί πρόσθετη ρευστότητα για όλα τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία και να διατηρηθούν τα επιτόκια τεχνηέντως χαμηλά.
Αυτό ευνοεί τις μετοχές λόγω των χαμηλότερων επιτοκίων και της αυξημένης ρευστότητας, αλλά έχει ακόμη μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας, καθώς τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων και η άφθονη διαθεσιμότητα κεφαλαίων προς δανεισμό μειώνουν σημαντικά τις μηνιαίες δόσεις.
Οι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν μεγαλύτερα σπίτια με το ίδιο εισόδημα, ενώ οι τράπεζες διαθέτουν πολύ περισσότερα κεφάλαια για χορήγηση δανείων.
Έτσι, η πρωτοφανής νομισματική και δημοσιονομική τόνωση από το 2008 και μετά δημιούργησε ένα εξαιρετικά ευνοϊκό περιβάλλον για τις πωλήσεις κατοικιών και την άνοδο των τιμών, ξεκινώντας από τα μέσα του 2012.
Αυτό οδήγησε στη μεγαλύτερη και μακροβιότερη άνοδο της αγοράς κατοικίας που έχει καταγραφεί ποτέ, ξεπερνώντας κατά πολύ την περίοδο 2002–2006.
Και, για πρώτη φορά, δημιούργησε μια δεύτερη μεγάλη φούσκα αμέσως μετά την πρώτη.
Ποτέ άλλοτε δεν είχαμε δει δύο διαδοχικές φούσκες στην αγορά κατοικίας!
Το μόνο που απομένει τώρα είναι να εμφανιστούν οι παράγοντες που θα προκαλέσουν το αναπόφευκτο σπάσιμο αυτής της τόσο προφανούς φούσκας.
Σήμερα, πέρα από το γεγονός ότι οι αποτιμήσεις των κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, βλέπουμε επίσης ότι οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών υπερβαίνουν τον αριθμό των νέων νοικοκυριών που δημιουργούνται — τον πιο προφανή και θεμελιώδη παράγοντα που οδηγεί τις πωλήσεις κατοικιών.
Το ίδιο ακριβώς είχε συμβεί και πριν από το σκάσιμο της πρώτης φούσκας στην αγορά κατοικίας, κατά την περίοδο 2006–2012.
Και τότε οι ολοκληρώσεις κατοικιών ξεπερνούσαν τον σχηματισμό νέων νοικοκυριών.
Αυτό αποτελεί ακόμη ένα «τούβλο στον τοίχο» που προμηνύει προβλήματα για την αγορά κατοικίας.
Όπως σημειώνει ο Harry Dent, «αναμένω ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα συνεχίσουν να μειώνονται περισσότερο από ό,τι οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών, γεγονός που θα οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων να αρχίσουν και πάλι να εξασθενούν.
Και αυτή η φούσκα είναι βέβαιο ότι θα καταρρεύσει πιο βίαια από την προηγούμενη, καθώς η καθαρή ζήτηση κατοικίας —προσαρμοσμένη για τους θανάτους και τους αναγκαστικούς πωλητές— κατευθύνεται προς τα χαμηλότερα επίπεδα όλων των εποχών και αναμένεται να παραμείνει έτσι έως περίπου το 2040.
Ένα από τα αγαπημένα μου ρητά τα τελευταία είκοσι χρόνια είναι: Η αγορά κατοικίας δεν θα είναι ποτέ ξανά η ίδια!».
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών